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超カンタン！
土地売却の税金の計算方法
土地を高く売る方法もご紹介
※この記事を読めば3分で全て理解できます
土地を売却した際に負担する税金は主に以下の4種類です。
それぞれ4種類の税金は、払うタイミングはバラバラであり支払いスケジュールは次のとおりです。
時系列に沿うと以下のようになります。
それでは以下からは、4種類の税金について詳しく解説していきます。
1,売買契約時に支払う「印紙税」
まず最初に支払うのは「印紙税」です。印紙税は売買契約時に支払います。
印紙税の税額は土地の売却額 (契約金額) に応じて変動します。以下、1番左の黄色の枠を売却額 (契約金額) に応じてご参照ください。
2,引渡時の「登録免許税」
次に土地を引き渡す際に「登録免許税」を支払います。
登録免許税は負担が軽く土地1つあたり1,000円です。土地が3つあれば3,000円になります。
そして、土地に家屋等が残っている場合には「土地・建物それぞれ1,000円ずつ、合計2,000円」を支払います。
また「登録免許税」は、支払う場合と支払わない場合の2ケースに分かれます。
・売却する土地に銀行の「抵当権」が設定されている
これまで銀行から住宅ローンを借りていた場合、土地の売却の際に住宅ローンを全額返済し、「抵当権」の登記を抹消してもらうための「登録免許税」を支払います。
・売却する土地に家を建てるための住宅ローン等を借りていない
抵当権は設定されていないので、「登録免許税」の負担はありません。
住宅ローンを組む際に戸建などの建物と土地に担保権を設定すること。
3,土地売却の翌年に支払う「所得税・住民税」
まず「所得税・住民税」は土地の購入から5年以内か5年を超えているかで大きく税率は変わります。
税率は以下の通りです。
土地の購入から「5年超」というのは、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されるという点にご注意ください。
それでは以下からは土地の購入から5年を超えた場合の例で「所得税・住民税」の計算方法をご紹介します。
「所得税・住民税」の計算方法
そもそも「所得税・住民税」は売却額 (譲渡価格) に税金がかかるわけではありません。
土地の売却額から
・土地の購入費用(取得価格)
・譲渡費用(不動産会社の仲介手数料など)
・特別控除額(次章にて詳しく解説)
※特別控除額（このパートでは割愛して0円）
この3つを差し引いたものに税金がかかります。
・土地の売却額：5,000万円
・土地の購入費：4,800万円
・譲渡費用(仲介手数料など)：100万円
・税率20％(土地の購入から5年越)
(土地の売却額) (土地の購入費) (譲渡費用)
5,000万円－4,800万円－100万円＝100万円
100万円×税率20％＝所得税・住民税20万円
※特別控除額（このパートでは割愛して0円）
・土地の売却額：4,000万円
・土地の購入費：3,500万円
・譲渡費用(仲介手数料など)：110万円
・税率20％(土地の購入から5年越)
(土地の売却額) (土地の購入費) (譲渡費用)
4,000万円－3,500万円－110万円＝390万円
390万円×税率20％＝所得税・住民税78万円
※特別控除額（このパートでは割愛して0円）
・土地の売却額：3,500万円
・土地の購入費：2,700万円
・譲渡費用(仲介手数料など)：105万円
・税率20％(土地の購入から5年越)
(土地の売却額) (土地の購入費) (譲渡費用)
3,500万円－2,700万円－105万円＝695万円
695万円×税率20％＝所得税・住民税139万円
※特別控除額（このパートでは割愛して0円）
上記の例はあくまで土地を購入した金額より高く売却できた場合です。
土地を売却して収支がマイナスになった場合は、土地売却による「所得税・住民税」は発生しません。
「所得税・住民税」の支払い時期
所得税と住民税の支払い時期は以下の通りです。
不動産を売却した翌年の確定申告期間中に納税します。
確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
また2月16日、3月15日が土日祝日に該当する場合は翌平日となります。
所得税の確定申告をすれば申告した年の5月以降に市町村から納付書が送られてきます。
改めて手続きをする必要はありません。
住民税は、一括払いか年4回の分割払いで納税することができます。
土地の売却税金「節税方法」
3,000万円の特別控除で節税
自分が住んでいる家や敷地の売却であれば、特別控除として3,000万円が控除されます。
ただし以下の要件を満たした方のみです。
・取壊しから1年以内に売買契約を締結
・住まなくなってから3年目の年末までに売却
※特例を利用するには確定申告が必要です。
相続税を支払ってから3年以内の売却で節税
相続税を支払ってから3年以内に売却すると相続税を支払った分差し引くことができるので節税することができます。
差し引かれる額が相続税分多くなるため、税金を圧縮でき節税することができます。
その他特例に当てはまれば節税できる
その他、以下の表の売却内容で土地を売ったときに特別控除を差し引くことで、節税できます。
※これらの特例を利用するには確定申告が必要です
手取り額を増やすには土地を高く売ることが重要！
これまで計算方法や支払いスケジュール、節税方法をご紹介しましたが、最終的に残る手取り額を増やすには、少しでも土地を高く売ることが重要です。
土地を高く売却するには、不動産会社選びが重要で、
・土地売却が得意な不動産会社に頼む
・複数の不動産会社に査定してもらう
この2つが大切です。
不動産会社にも得意不得意があり、賃貸が得意な不動産会社に頼んでも土地は高く売れません。
また不動産会社によっても土地の査定額は異なるため、複数社に価格を提示してもらい土地を高く売ってくれる不動産会社を見つけることが重要です。
ですが、土地の売却が得意な不動産会社を見つけたり、複数社に査定を出すのは大変ですよね。
「時間がない」「面倒臭い」「手っ取り早く土地の価格を知りたい」というのであれば、これから紹介する1人でカンタンに土地の価格を出せる方法をオススメします。
またすぐに売却しないにしても、土地の価格を知っておけば税金がどの程度かかるか把握でき事前にお金の準備や計画ができるので便利ですよ。
STEP1：質問に沿って土地の情報を入力する
こちらのイエウールを使い、質問に沿って土地に関する情報を入力していきます。
1分で土地の価格の算出手続きが完了します。もちろん無料です。
STEP2：お家で気軽に結果を待つ
後はお家で気軽に待つだけです。
イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて2～3日後、あなたの土地の価格の結果がメールにてわかります。
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結果を見て価格に納得できれば売却手続きに。そうでない場合は価格をもとに税金の計算のシミュレーションをするといいですよ。
まとめ
土地の売却において最終的に残る手取り額を増やすには、少しでも土地を高く売ることが重要です。
土地の売却が得意な不動産会社を見つけたり、複数社に査定出すのは大変ですが、今回紹介した方法なら1人で自宅にいながら土地の価格を知れます。
また売却しないにしても、土地の価格を知っておけば税金がどの程度かかるか把握でき事前にお金の準備や計画をすることができます。
「時間がない」「面倒臭い」「手っ取り早く土地の価格を知りたい」というのであれば、ぜひご利用ください。
※結果はメールにてわかります
※1時間以内に78人が利用しました
不動産という、資産価値の高い大切なものを任せるサービスですので、イエウールについてもうすこし書いておきます。
イエウールは、ジャスダックに上場する株式会社Speeeが運営するサービスです。
| 運営会社 | ㈱Speee |
| 上場市場 | JASDAK スタンダード市場 認証コード：4499 |
| 資本金 | 1,365,457千円 |
| 代表取締役 | 大塚 英樹 |
また、イエウールには、クレームの多い会社は、提携を解除されてしまうシステムがあるため、優良企業が残るようになっています。
- みずほ不動産販売
- 三井住友トラスト不動産
- 大成有楽不動産販売
- 住友林業ホームサービス
- 長谷工リアルエステート